Ryzyka podczas zakupienia działki i budowy domu

Poszukiwanie działki budowlanej, która spełni nasze wymagania, często sprowadza się do wielomiesięcznych starań, przeglądania ofert w sieci i długotrwałego obliczania kosztów takiej inwestycji. Aż w pewnym momencie pojawia się super okazja i wszystkie długotrwałe plany, poszukiwania idą w łeb, by jak najszybciej dokonać zakupu działki budowlanej po niezwykle okazyjnej cenie. Zupełnie bez zastanowienia, bez przemyśleń i z taką prędkością, że nie jesteśmy w stanie niczego więcej się dowiedzieć na temat samej działki. I choć nasz zakup rzeczywiście może wydawać się udany, a postawienie na niej domu jednorodzinnego przebiegnie bez problemów, to zdarza się, wcale nie tak rzadko i to nie wyłącznie z działkami po niezwykle okazyjnych cenach, że działka została sprzedana bez aktualnych badań geotechnicznych, a może i nawet bez pozwolenia na budowę na niej domu.

Zmiana kwalifikacji działki i zgoda na budowę

Przekwalifikowanie działki i uzyskanie zgody gminy na budowę może nie być trudnością. Przecież w tej okolicy, na sąsiednich działkach stoją już domy jednorodzinne i inne zabudowania. Z drugiej strony brak informacji na temat możliwości budowy domu powinien od razu nas zastanowić. Jakie są tego przyczyny, czy aby nie kupujemy kota w worku, czy możemy mieć pewność, że gmina wyrazi zgodę na postawienie zabudowań mieszkalnych? Otóż nie. Nigdy nie możemy mieć całkowitej pewności, że Urząd Gminy zgodzi się na przekwalifikowanie działki na budowlaną. Nie możemy mieć także pewności, że bez wykonanych badań geotechnicznych nie ryzykujemy wiele. Są one bowiem jedną z podstaw do tego, by móc wybudować dom na danej przestrzeni. Zdarzają się przypadki, że urzeczywistnienie tego marzenia spotyka się z koniecznością całkowitej wymiany ziemi na zadanym terenie, a koszty takiej operacji mogą być horrendalnie wysokie.

Przychodzi nam wtedy na myśl kilka pomysłów. Albo opłacimy całą operację i poniesiemy ogromne koszty, albo spróbujemy swojego szczęścia jeszcze raz, pozbywając się felernej działki i robiąc kolejne poszukiwania w sieci. Tylko kto kupi nam działkę, w którą będzie musiał zainwestować jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych? Pominięcie faktu wykonania badań geotechnicznych też będzie swojego rodzaju oszustwem. I w ten oto sposób na szybkim zakupie działki bez wcześniejszego rozeznania tracimy ogromne pieniądze, a w dodatku znów pozostajemy z niczym.

Koszty badań geotechnicznych działki

Koszt wykonania badań geotechnicznych to ledwie około tysiąca złotych. To minimalna kwota za pewność, którą zdobędziemy, gdy grunt okaże się prosty. Ograniczenie ryzyka możemy przenieść na sprzedającego i podpisać umowę wstępną, wedle której on zobowiąże się do wykonania badań, a my dokonania opłaty, gdy badania okażą się dla nas korzystne.

Minimalizacja ryzyka poniesienia porażki lub konieczności wydatkowania ogromnych sum pieniędzy jest dla nas korzyścią. Podejmowanie pochopnych decyzji podczas robienia interesów, błyskawicznego kupna okazjonalnej działki nigdy nie powinien być dla nas najlepszym z argumentów podczas podejmowania decyzji zakupowych. Choć trafienie na felerną działkę wśród dziesiątek w bardzo dobrym stanie może okazać się wielkim pechem, to lepiej jest nie ryzykować i nie wystawiać swojego szczęścia na trudny sprawdzian.

Fakt, że na działce obok i na danym terenie wybudowano już wiele zabudowań, również nie może być dla nas argumentem, że właśnie na tym terenie nie występują warunki gruntowe, które uniemożliwiają nam dalsze działania w celu budowy własnego, pewnie pierwszego domu. I gdy w życiu codziennym staramy się nie ulegać wpływowi nieznanych nam osób, tak w tym rzadkim przypadku, kiedy to raz w życiu planujemy zakup działki i budowę domu, także nie powinniśmy dać się namówić nieznajomym, którzy chcąc nam sprzedać swój produkt, a może i pragnąć się go pozbyć, mogą mydlić nam oczy walorami i atutami budowy właśnie w tym miejscu. Dlatego właśnie powinniśmy bardziej wierzyć temu, co znaleźliśmy w urzędowych kartotekach niż postronnym osobom, z którymi mamy pierwszy czy drugi kontakt.

Materiały budowlane zgodne z projektem budowy

Gdy działka jest sprawdzona, a wszelkie badania wykonane, gdy przechodzimy wreszcie do etapu projektu i budowy domu, powinniśmy zastosować podobne zachowanie i na tym etapie. Na etapie, gdy zaczynają się wykopy, gdy znaleźliśmy rzetelnego wykonawcę, ale gdy już podczas budowy fundamentów okazuje się, że wykonawcy kuszą nas szybszym dokończeniem budowy poprzez położenie innych materiałów niż te ujęte w projekcie. Choćby pominięcie zastosowania warstw hydroizolacji w samym fundamencie, co pomoże skrócić pracę o kilka dni roboczych. A może zastosowanie tańszych materiałów, zamiast skorzystać z klocków betonowych również ujętych w projekcie budowlanym naszego domu. I tak na każdym z etapów powstawania budynku, w którym mieliśmy nadzieję zamieszkać do późnej starości, a może i przekazać pod opiekę swoim wnukom. Budynku, który wybudowany w pośpiechu, wykonany z zastępczych materiałów, z pominięciem pewnych niezwykle istotnych etapów budowy, którym z pewnością byłoby położenie warstwy hydroizolacji w fundamencie, wybudowanym przy cięciu kosztów i próbie jak najszybszego doprowadzenia do stanu, w którym można mieszkać. Takiego, w który trzeba będzie jeszcze wiele zainwestować, by rzeczywiście przetrwał do dnia, kiedy to dochowacie się wnuków. Który może od razu się nie rozleci, ale z biegiem czasu może wykazywać skłonności do nagromadzenia wilgoci i innych równie kosztownych w skutkach niedociągnięć, powodowanych pośpiechem i naszym brakiem wiedzy już na etapie wykopania pierwszej łopaty ziemi pod jego budowę.

I to właśnie poprzez słuchanie niemądrych rad, być może i wykwalifikowanych pracowników budowy, którzy pragnęli po prostu ułatwić sobie pracę. Podejmowanie przez nas samych decyzji bez konsultacji z projektantami i kierownikami budowy. Słuchanie się znajomych, przyjaciół i bliskich, którzy sami budowali w ten sam sposób. Bez wystarczającej wiedzy, ale z chęcią cięcia kosztów i przyspieszenia prac budowlanych. Tych, których domy stoją już kilka czy kilkanaście lat i nic się złego z nimi nie dzieje. Tylko czy kilkanaście lat życia domu to wystarczający okres, by stwierdzić, że z pewnością wszystko jest tam tak, jak należy. A może po prostu trafili na lepsze warunki gruntowe i wodne? A może niebawem i u nich pojawia się pierwsze pęknięcia tynku i ślady wilgoci spowodowane nierzetelnym wykonaniem fundamentów z materiałów zastępczych, które jednak nie uchroniły go tak, jak należy.

I gdy wreszcie słuchamy tych wszystkich mądrych rad, zawsze przed podjęciem decyzji konsultujmy się z wykwalifikowanym kierownikiem budowy czy projektantem i nie „podpisujmy się” samodzielnie pod tymi decyzjami. Pamiętajmy, że to oni są odpowiedzialni z projekt i wykonanie naszego domu. Po to właśnie ich zatrudniliśmy, dlatego płacimy za ich ciężką i wymagająca pracę. Za odpowiedzialną pracę, do której kształcili się latami.

Dlatego też największym czynnikiem ryzyka podczas kupna działki i budowy domu jesteśmy my sami i nasze podejście do dobrych rad nieznajomych, którzy za nic mają w tym nasz własny interes. I choć z pewnością prawdą będzie fakt, że wybudowano już tak dziesiątki domów, że ludzie budują się tak od kilkunastu lat, to wcale nie musi oznaczać, że ten sposób będzie najbardziej rzetelnym sposobem wykonania tej pracy. Ze szczególnym uwzględnieniem materiałów, z których miał powstać według projektu i warunków geologicznych i hydrologicznych występujących na danej działce budowlanej. Na Twojej działce budowlanej. Dlatego, zanim zaczniesz samodzielnie podejmować decyzje budowlane na własnej działce podczas stawiania Twojego nowego domu, zastanów się, przemyśl swoją decyzję, poproś o radę specjalistów i nie podpisuje się samodzielnie pod zmianami w projekcie. Nie obracaj w dłoniach każdej złotówki i nie daj się ponieść proponowaną przez innych możliwością dokonania oszczędności na materiałach, które być może nie spełnią wymagań danych warunków geologicznych, a dom, który miałeś zostawić wnukom, nie dotrwa stabilnie do czasu ich dorosłości. A zanim podejmiesz jakiekolwiek prace budowlane, wykonaj kosztorys, dzięki któremu dowiesz się, czy stać się na tę budowę, czy jednak powinieneś jeszcze trochę poczekać przed wykopaniem pierwszej łopaty gruntu pod fundament.